Cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza

Questo articolo è una specificazione dell'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano, che tratta la disciplina generale del cambio d'uso a Milano e che consiglio di leggere perché contiene nozioni e procedure che integrano questo approfondimento sulle problematiche relative ai cambi d'uso di immobili a carattere produttivo o industriale.

Il cambio di destinazione d'uso di una unità immobiliare (o di un intero immobile o di una sua porzione) da una destinazione produttiva (laboratorio, officina, magazzino e simili) ad una destinazione residenziale (appartamento, affittacamere, bed&breakfast, etc.) è, di norma, una procedura articolata per la quale sono necessari vari accertamenti e indagini, cosi come il coinvolgimento di altri soggetti (professionisti specialisti ed enti pubblici), oltre che i lavori di adeguamento funzionale.

I tempi di una trasformazione immobiliare da produttivo a residenziale non sono brevi, e non si tratta di cambi d'uso che possono essere fatti con una semplice comunicazione in Comune; inoltre, i costi professionali e di adeguamento possono avere una alta incidenza. Tuttavia, in alcuni casi può esserci una concomitanza di fattori positivi grazie ai quali molti problemi o questioni sono già risolti (ad es. l'unità immobiliare ha già tutti i requisiti per essere residenziale e il suolo sottostante ed eventualmente circostante non necessita di bonifiche ambientali); in questi casi, a volte è possibile procedere al cambio d'uso con più facilità, fermo restando che è necessario verificare e confermare mediante accertamenti che tali requisiti esistano veramente. Inoltre, i costi per gli accertamenti e gli adeguamenti possono essere compensati dal maggiore valore che avrà la residenza o l'attività ricettiva una volta eseguito il cambio d'uso, anche se ciò dipende molto dalla zona urbana in cui ricade l'immobile e dal valore immobiliare delle residenze con caratteristiche analoghe nella stessa zona.

Requisiti per trasformazione e cambio d'uso da laboratorio a residenza

Quali sono i prerequisiti da verificare affinchè si possa valutare di procedere ad un cambio d'uso da un laboratorio (o più genericamente da una destinazione "produttiva") a residenza? I prerequisiti fondamentali sono i seguenti:

Esistenza di SL (ex s.l.p.)

La SL (ex s.l.p., abbreviazione di "superficie lorda pavimentabile", ora "Superficie Lorda") è detta anche "volumetria abitabile/agibile", o anche "permanenza di persone". Ogni edificio che viene realizzato, o che sia stato realizzato in passato, è costituito sia da superfici che sono state autorizzate come "volumetria abitabile/agibile" e che quindi possono prevedere la "permanenza di persone" in modo continuativo (normalmente i piani fuori terra, tranne i sottotetti adibiti a solai o soffitte), sia da superfici che non sono state autorizzate come "volumetria abitabile/agibile" e che quindi non possono prevedere la "permanenza di persone" in modo continuativo ma solo occasionale (tipicamente i piani interrati, le cantine, le autorimesse al piano terra, i piani seminterrati a meno che non siano stati esplicitamente computati nella "volumetria abitabile", etc.).

Qualora l'immobile sia un laboratorio, normalmente questa verifica non è un problema. Ma se il vostro immobile è un magazzino o una destinazione produttiva di dubbia provenienza urbanistica, non è detto che il vostro immobile abbia SL, ovvero la permanenza di persone; qualora il magazzino non abbia permanenza di persone, l'unico modo per rendere agibile a residenza il magazzino sarebbe quello di recuperare volumetria nel lotto, cosa improbabile nelle parti di Milano già densamente costruite.

Nei casi di locali completamente interrati ("sotterranei", come da definizione del Regolamento Edilizio), ovvero di locali la cui quota di intradosso del solaio superiore sia pari o inferiore alla quota del "piano di spiccato" (normalmente la quota del marciapiede), è praticamente impossibile che abbiano SL, a meno che non siano stati condonati nel tempo. Quindi, se avete un locale interrato, in genere non è possibile procedere ad un cambio d'uso verso una destinazione a residenza. Possono tuttavia esserci rari casi di locali il cui solaio sia sotto la quota di marciapiede, e che abbiano SL (ad es. da un condono), e che hanno due o tre lati completamente aperti su un cortile interno, con ampie finestre, ampie altezze interne e una situazione igienico-sanitaria favorevole; in questi casi, gli uffici ATS potrebbero valutare positivamente una modifica d'uso. 

Quindi, una prima operazione da fare, obbligatoria nei casi dubbi e altamente consigliata nei casi non dubbi, è quella di procedere alle visure degli atti di fabbrica per verificare che tali locali siano stati in origine già edificati con "permanenza di persone". Infatti, possono capitare casi in cui sembra palese che l'unità immobiliare abbia una volumetria autorizzata (ad es. perché esiste una precedente pratica edilizia che lo attesta) e che invece, ad una analisi degli atti di fabbrica, può risultare non essere completamente abitabile, ma solo parzialmente. Oppure, può capitare addirittura che l'unità immobiliare abbia perso le caratteristiche di agibilità a causa di una pratica precedente che ha trasformato l'unità immobiliare da "laboratorio" a "deposito" con il contestuale trasferimento, o perdita, di SL. In sostanza, nei cambi d'uso di questo tipo, per non incorrere in problemi civili e penali, è necessario ricostruire tutta la storia della s.l.p./volumetria dell'immobile dall'inizio, per essere certi di eseguire un cambio d'uso su una superficie che sia stata autorizzata dal punto di vista urbanistico in maniera corretta.

Non confondete la presenza dei requisiti igienico-sanitari con la "permanenza di persone". Avere tutti i requisiti igienico-sanitari non significa avere la "permanenza di persone"; significa solo che è possibile "richiedere" la permanenza di persone, ovvero la SL, la quale però può essere richiesta solo se esiste "volumetria" residua edificabile nel lotto (cosa impossibile nelle aree già densamente costruite). Viceversa, non confondete la "permanenza di persone" con l'agibilità (cioè con i requisiti igienico-sanitari): una SL/volumetria regolarmente autorizzata può non essere a norma dal punto di vista igienico-sanitario. Infatti, una unità immobiliare in un edificio, correttamente autorizzata dagli atti edilizi originali e con una propria SL, può essere stata oggetto di abusi o di opere interne non a norma dal punto di vista igienico-sanitario (quindi l'unità ha una SL, ma non ha i requisiti igienico-sanitari).

Nella maggior parte dei casi, il vostro immobile a "laboratorio", se al piano terra, avrà sia una "permanenza di persone" sia, contemporaneamente, i requisiti igienico-sanitari stabiliti per un laboratorio; questo è un buon punto di partenza perché è sufficiente fare delle opere edili di adeguamento in modo da adeguare i "vecchi" requisiti igienico-sanitari del laboratorio ai "nuovi" requisiti igienico-sanitari per una residenza. Dato che la "permanenza di persone" c'è già, nel momento in cui vi siete adeguati ai requisiti, il Comune potrà rilasciare una nuova agibilità alla nuova destinazione residenziale. Il Comune, viceversa, non può rilasciarvi una nuova agibilità per il residenziale se vi siete adeguati ai requisiti igienico-sanitari ma se non avete verificato di avere contemporaneamente la SL/volumetria (ad es. nel caso di magazzini che si presume abbiano volumetria e si scopra poi che non ne hanno). Tuttavia, in quest'ultimo caso, qualora l'immobile sia al piano terra o al piano seminterrato, potrebbe essere possibile applicare la normativa regionale speciale sul recupero di seminterrati o dei piani terra, che permette il recupero di volumetria in deroga, corrispondendo alcuni oneri urbanistici (leggi anche l'articolo Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi).

Legittimità dello stato di fatto attuale

Per verificare che l'immobile abbia una provenienza urbanistica corretta e che non ci siano stati abusi o irregolarità nel tempo, è necessario non solo procedere con le visure degli atti di fabbrica (come dicevo sopra), ma anche dei successivi atti edilizi relativi all'immobile, presso l'ufficio visure del Comune di Milano.

Segnalo che a Milano, per gli atti successivi agli atti di fabbrica, a meno che non si conosca il numero di protocollo di tali atti, è necessario fare una richiesta separata per ogni decennio di ricerca. Ad es., se un immobile è stato costruito nel 1945, si dovranno protocollare sia una domanda di visura per gli atti di fabbrica (che dovrebbero esistere in ogni caso), sia varie domande di visura per la ricerca negli archivi tante quante sono i decenni successivi fino ad oggi (ad es., 1945-1955; 1955-1965, 1965-1975, 1975-1985, 1985-1995, 1995-2005, etc.). In realtà, dal 2003 ad oggi, le pratiche sono state digitalizzate, quindi in teoria sarebbe possibile fare la ricerca online. Ma in realtà, la ricerca online si può fare solo per foglio/mappale (e non per sub, quindi non si può risalire al proprio sub); oppure per indirizzo (ma ad un indirizzo corrispondono molte pratiche edilizie e non è facile capire se corrispondono alla vostra unità immobiliare); oppure per numero di protocollo della pratica (che normalmente non si possiede, altrimenti non sarebbe necessario procedere alle ricerche per decennio, e in ogni caso non si ha la certezza di avere tutti i riferimenti delle pratiche passate). Quindi, in pratica, è necessario procedere sempre con le visure dei fascicoli cartacei presso il Comune.

Una volta recuperati tutti gli atti/pratiche relativi all'immobile, è necessario verificare che ci sia corrispondenza tra tutti i "passaggi", ovvero che lo stato di progetto di una pratica corrisponda allo stato di fatto della pratica successiva (oppure viceversa, che lo stato di fatto dichiarato in una pratica corrisponda allo stato di progetto della pratica precedente), oppure che le pratiche siano corrette e complete. Se, invece, dovessero emergere delle anomalie, sarà necessario verificare se e come è possibile correggerle. Possono capitare casi di visure di pratiche passate per le quali non è mai stata fatta la fine lavori; in questo caso, a volte può esserci il rischio che quella pratica edilizia sia considerata nulla e quindi come mai esistita, con la conseguenza che l'immobile è in una condizione urbanistica di non conformità, che deve essere sanata.  

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, oppure nei casi in cui il titolo edilizio dovrebbe esistere ma non esista copia presso gli archivi edilizi1, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza2.

Bonifica dei suoli

Quando si è in presenza immobili a destinazione produttiva, industriale o artigianale, il Comune da per scontato che in quegli immobili o nelle loro vicinanze siano state svolte attività richiedenti l'uso di sostanze inquinanti o nocive, oppure che le attività abbiano causato il percolamento o lo sversamento nel terreno di sostanze varie (oli, solventi, etc.). Questo è vero non solo per gli immobili interamente produttivi realizzati in zone industriali, ma anche in zone che avevano un mix di destinazioni produttive e residenziali, oppure anche in quelle situazioni singole come l'ex-officina meccanica situata al piano terra di un edificio residenziale, oppure per un ex-laboratorio di sviluppo fotografico (che usa sostanze chimiche per lo sviluppo) situato in un cortile interno di un condominio, oppure anche per un laboratorio di confezionamento e pelletteria al primo piano di un palazzo nel quale venivano trasportati colle e solventi.

In questi casi, il Comune presume che i suoli possano essere contaminati e vi richiede di "verificare" che il terreno non sia da bonificare. Pertanto, per i cambi di destinazione d'uso in aree ex-industriali, o in immobili originariamente industriali, o di unità immobiliari produttivo/artigianali, bisogna procedere con le indagini ambientali preliminari (ed eventualmente con la bonifica dei suoli qualora le indagini diano esito positivo), a meno che la proprietà non possa dimostrare che la bonifica sia già stata fatta o che sia già stata fatta una indagine ambientale preliminare con esito negativo 3.

Tecnicamente, l’avente titolo che presenta il cambio d'uso è tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è "significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli" ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10), del Piano delle Regole del nuovo PGT 2019 (art. 8, comma 3) e della normativa vigente. In questi casi, alla domanda di cambio d'uso deve essere allegata apposita autocertificazione documentata.

Qualora il laboratorio sia in un condomìnio e qualora lo si voglia trasformare in un appartamento, nel caso in cui l'indagine ambientale dia esito positivo (ovvero si riscontri il superamento dei livelli di inquinamento) è necessario procedere alla bonifica dei suoli, che però comporta il coinvolgimento di tutto il condomìnio, di delibere di assemblea, etc. Non è poi detto che sia sempre possibile procedere alla bonifica. 

Regolarità edilizia, igienico e sanitaria

I requisiti edilizi, igienici e sanitari necessari per poter procedere ad un cambio di destinazione d'uso da un laboratorio ad una residenza sono molteplici e non è facile sintetizzarli, ma ricadono nelle seguenti categorie:

  • requisiti di igiene e salubrità;
  • requisiti di aerazione;
  • requisiti di illuminazione;
  • requisiti di isolamento termico e igrometrico (umidità);
  • requisiti di isolamento acustico;
  • requisiti di riscaldamento e/o climatizzazione;
  • requisiti elettrici, fonia e dati;
  • requisiti vari relativi a norme di settore specifiche, da valutare caso per caso (ambientali, gas radon, geotecnica, etc.).

I singoli requisiti per ognuna delle categorie sopra indicate sono da verificare mediante una analisi di fattibilità. Senza tali requisiti non è possibile procedere ad un mutamento di destinazione d'uso verso la destinazione residenziale. Inoltre, è bene ricordare che tutti gli impianti devono possedere le rispettive dichiarazioni di conformità, che saranno necessarie all'atto della richiesta di nuova agibilità.

Oltre ai requisiti relativi alle categorie sopra indicate, validi per le unità immobiliari poste al piano terra o ai piani superiori, è necessario verificare ulteriori requisiti per i locali posti in seminterrato, che hanno maggiori limitazioni. Nell'articolo Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi sono indicate le specificità del recupero dei locali seminterrati, che è una disciplina che si sovrappone in alcuni casi alla disciplina del cambio d'uso.

  • 1. Ad esempio perché irreperibile presso gli archivi pubblici, oppure per cause di forza maggiore (incendio o inondazione archivi).
  • 2. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 9-bis, comma 1-bis.
  • 3. Regolamento Edilizio, art. 10, comma 1, lettera b), e comma 2.
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Autori
André Bonfanti
Ultima modifica
Domenica, 19 Luglio 2020 - 11:37
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