Studio di Architettura André Bonfanti

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ISSN 2499-8524

Recupero di sottotetto a fini abitativi

Recupero di sottotetto ad uso residenziale a Milano. Sottotetto esistente oppure nuovo sottotetto per il quale siano trascorsi tre anni dalla data di conseguimento dell’agibilità. Contributo sul costo di costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche e parcelle.

La Regione Lombardia promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti al fine di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la realizzazione di interventi per il contenimento dei consumi energetici (ad es. coibentazioni della copertura). Di seguito elenco sinteticamente le verifiche da fare, sia quelle indicate nella norma1, sia quelle contenute in circolari o in norme diverse. In calce all'articolo indico quali sono i costi e gli oneri connessi al recupero di un sottotetto. Qualora siate interessati anche al recupero dei seminterrati potete leggere l'articolo relativo al Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.

Definizione di sottotetto esistente

Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. A Milano non è possibile recuperare sottotetti esistenti la cui altezza di colmo sia inferiore a 180 cm. Sotto questa misura, il sottotetto viene inteso come volume tecnico e non come spazio che possa essere recuperato.

Il recupero è possibile in quegli edifici che siano destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (s.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o autorizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005. Ovvero, immobili e palazzi che abbiano meno del 25% della s.l.p. a funzioni residenziali, non posso essere oggetto di recupero del sottotetto. Il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici, sempre destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della s.l.p. complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi tre anni2 dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

Requisiti specifici e verifiche

Nei seguenti paragrafi sono indicati i requisiti da avere o da raggiungere per poter procedere al recupero di sottotetto.

Vincolo idrologico ambito Seveso

Qualora il sottotetto che volete reuperare sia in un immobile ricadente nell'area di salvaguardia del Fiume Seveso (Ambito Seveso, che a Milano copre buona parte del settore nord, dal quartiere Isola fino a al quartiere Ca' Granda e parte di Niguarda), non è possibile procedere al recupero per via del D.P.C.M. 29 settmbre 1998, che in tali aree consente solo alcune tipologie di intervento minori (manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo), escludendo la ristrutturazione, la nuova costruzione e il recupero di sottotetto. Tale vincolo rimarrà fino a che non entrerà in vigore il Piano per l'Assetto Idrogeologico (PAI) di queste zone. Di fatto esiste un vincolo al diritto di edificabilità per il quale è necessario attendere l'adozione del PAI.

Esistenza urbanizzazioni primarie

Il recupero volumetrico può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie3, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro la fine dei relativi lavori. Si presuppone che i sottotetti siano inseriti in immobili già serviti dalle urbanizzazioni primarie, quindi questo requisito non dovrebbe essere un problema; ma è bene tenere a mente questo prerequisito perché potrebbero esserci dei casi specifici in cui una parte di urbanizzazione primaria è mancante e il Comune potrebbe vincolare il recupero alla realizzazione della componente mancante. 

Requisiti igienico-sanitari

Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti. In sostanza, si devono rispettare le norme previste per la destinazione residenziale.

Altezze medie

Il recupero abitativo dei sottotetti a Milano è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di 2,40 metri, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa. Le superfici la cui altezza sia inferiore o uguale a 1,50 metri dovranno essere chiuse da muratura o arredo fisso.

In sostanza, le parti basse dei sottotetti dovranno essere dichiarate come chiuse da elementi fissi (non arredi mobili) e possono essere adibite a ripostiglio "senza permanenza di persone" (tecnicamente si indica per queste superifici la dicitura "s.p.p."). Essendo senza permanenza di persone, ovvero non sono s.l.p. (ovvero non fanno volumetria abitabile), tali superfici non entrano nel computo della volumetria sulla quale corrispondere oneri di urbanizzazione (e hanno anche un valore immobiliare minore).

A Milano, poiché è stato valutato che è difficile manentenere tale altezza media sia per ogni locale abitabile sia per tutta l'unità immobiliare, una circolare ha chiarito che (il grassetto è mio):

"[...] negli interventi di recupero abitativo dei sottotetti:
1) sia curato il rispetto per ogni singolo locale abitabile (camera soggiorno, cucina, sale da pranzo) dell’altezza ponderale minima di 2,40 metri; escludendo ovviamente le parti eventuali di altezza inferiore a 1,50 metri.
2) nel caso in cui l’obbligo di raggiungere il requisito indicato al punto 1, comporti la necessità di realizzare altezze maggiori dell’intera unità immobiliare, al fine di mantenere pendenze simili alle preesistenti o per risolvere problemi connessi con la complessità delle coperture, sarà consentito il raggiungimento di un’altezza media ponderale sull’intera unità immobiliare pari a 2,70 metri, comprensiva di ripostigli in quota, porzioni soprastanti le controsoffittature, vani tecnici ecc."

In pratica, ci si è accorti che spesso è impossibile mantenere i 2,40 metri sia localmente sia globalmente, percui la singola stanza/locale dovrà avere una altezza ponderale "minima" di 2,40 metri (ovvero non può essere 2,39 metri ma può essere 2,41 metri o maggiore), e globalmente l'unità immobiliare potrà avere una altezza media ponderale fino a 2,70 metri. Più basso è quest'ultimo valore (ad es. 2,50-2,55), meno rischi avete di contestazione da parte degli uffici comunali; più è alto (ad es. 2,60-2,65 o, appunto, 2,70), più sarete tenuti a dimostrare e giustificare la necessità di tale altezza, sia per motivi planomorfologici, sia per la conformazione dell'edificio. In ultima analisi dipende anche dalla valutazione che farà il Responsabile del Procedimento assegnato alla vostra pratica. 

Abbaini, lucernari e finestre

Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri per le altezze medie massime. All’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza di limiti, l’altezza massima deve intendersi pari all’esistente. Sottolineo che la dimensione di finestre, lucernari e abbaini deve essere quella minima ad assicurare i minimi rapporti aeroilluminanti; ovvero, non potete in linea generale, salvo giustificazioni particolari da valutare caso per caso, realizzare aperture molto più grandi del necessario (ad es. per scelte puramente di stile che non abbiano motivazioni igienico-sanitarie).

Distanze dagli edifici vicini

Ai fini delle distanze dagli edifici vicini, gli interventi di recupero dei sottotetti sono soggetti al rispetto dell'articolo 9 del Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 4, il quale prescrive che deve esserci la distanza minima assoluta di 10 metri tra le pareti finestrate (del sottotetto recuperato) e le pareti di edifici antistanti. Quindi, se dovete realizzare abbaini che spuntano dal tetto, o se dovete alzarvi con i volumi finestrati del sottotetto, o anche se dovete aprire una finestra in una parete cieca del sottotetto, dovrete fare attenzione che le pareti "generate" da queste operazioni siano a meno di 10 metri da le pareti di edifici antistanti5.

Deroga agli strumenti di pianificazione

Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è in genere classificato come ristrutturazione edilizia, e a Milano è considerato una fattispecie di intervento a se stante, rientrante negli "interventi edilizi maggiori". Esso non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali (si legga in seguito nell'articolo). La deroga non si estende alle distanze tra fabbricati (vedi sopra).

Reperimento parcheggi

Gli interventi di recupero, solo se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari (quindi sono esclusi i recuperi di sottotetto nei quali il sottotetto viene collegato ad una unità sottostante o adiacente già esistente che possa essere considerata come avente già parcheggio), sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza dev essere garantito mediante un atto da trascriversi nei registri immobiliari, e tale atto è impegnativo per sé per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità di trovare parcheggi, per mancata disponibilità di spazi idonei, si deve procedere a monetizzazione e gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Si veda, in calce all'articolo, il calcolo da farsi nel caso di monetizzazione dei parcheggi.

Barriere architettoniche

Le norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all’articolo 14 della l.r. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell’alloggio. E' irrilevante il fatto che un ascensore arrivi o meno al piano sottotetto. La visitabilità e adattabilità deve essere verificata per il sottotetto di proprietà e non per le parti comuni dell'immobile nel quale il sottotetto è inserito.

Requisiti isolamento termico

Il progetto di recupero dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici. Giova ricordare che l'isolamento va calcolato in base ai parametri e requisiti minimi vigenti al momento della presentazione della domanda di recupero di sottotetto; quindi, i sottotetti realizzati in anni anche recenti, anche con isolamento sotto la copertura, ma per i quali non fu chiesta l'abitabilità, i quali debbano essere oggi recuperati, potrebbero necessitare di ulteriore isolamento a causa di norme attuali più stringenti. Inoltre, l'isolamento non è limitato all'intradosso della copertura ma anche alle pareti perimetrali ed al solaio che divide il sottotetto verso altre unità sottostanti.

Requisiti acustici

Il progetto di recupero dei sottotetti deve essere a norma anche rispetto alla normativa acustica, sia per quanto riguarda i requisiti acustici passivi (quindi devono essere messi in opera tutti gli accorgimenti per isolare l'unità immobiliare dai rumori aerei e di calpestio, anche e soprattutto verso le altre unità immobiliari adiacenti), sia per quanto riguarda la valutazione di clima acustico (da farsi a cura di tecnico acustico specializzato e autorizzato, mediante rilevamenti acustici in situ).

Requisiti strutturali

Il progetto di recupero deve essere verificato anche dal punto di vista statico e strutturale. Nel caso ci siano opere strutturali da eseguire, è necessario incaricare un ingegnere strutturista che eseguirà i calcoli e le verifiche statiche, che seguirà la direzione lavori delle opere strutturali e che presenterà una pratica strutturale apposita.

Anche nel caso non ci siano opere strutturali in cemento armato o acciaio o legno, sarà necessario comunque interpellare un ingegnere strutturista per accertare i nuovi carichi statici sulle strutture esistenti (per rifacimenti di solaio di pavimento, per nuovi carichi in copertura come isolamenti, abbaini, etc.) e per redigere una relazione statica sulle nuove condizioni delle strutture sollecitate. 

Vincolo ferroviario

Qualora il sottotetto sia in prossimità di linee ferroviarie e qualora la distanza, in linea d'aria, tra il sottotetto e la rotaia più vicina sia inferiore a 30 metri, è necessario ottenere il nullaosta da parte dell'ente ferroviario di competenza. Tale nullaosta richiede vari mesi, per la preparazione della documentazione e per il rilascio del nullosta, quindi è necessario considerare tale eventualità nei tempi di recupero del sottotetto. In questi casi, il progetto è soggetto ad ulteriori vincoli e requisiti imposti dalle ferrovie, pertanto, a maggior ragione, è necessario procedere con uno studio di fattibilità generale.

Oneri urbanistici e contributo sul costo di costruzione

La realizzazione degli interventi di recupero di sottotetto comporta la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di ristrutturazione6.  Si veda, in calce all'articolo, il metodo per il calcolo degli oneri e del contributo. Inoltre, gli oneri di urbanizzazione, a Milano, possono essere oggetto di una riduzione qualora siano attuati interventi di efficienza energetica che riducano l'indice di prestazione energetica sotto un certo valore, o nel caso di installazione di impianti solari termici che che prevedano un miglioramento del 10% rispetto ai parametri obbligatori, o in base ad altri interventi di efficienza energetica.

Il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a 40 (quaranta) mq, che siano dichiarati nel titolo di proprietà come pertinenza di unità immobiliari collegate direttamente a essi, se prima casa, è esente dalla quota del contributo commisurato al costo di costruzione, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche (o loro monetizzazione)7. Quindi, se il sottotetto ha una superficie lorda inferiore a 40 mq ed è già di proprietà come "pertinenza", e se è già collegato direttamente all'appartamento, dovrete corrispondere solo gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

In merito agli oneri e contributi da pagare al Comune, è fondamentale ricordare che, se lo stato di fatto del sottotetto non corrisponde, per vari motivi, all'ultimo progetto autorizzato o esistente in atti presso il Comune, si può ricadere nella situazione di dovere procedere con un Permesso di Costruire in sanatoria, per il quale è richisto il pagamento del doppio del contributo di costruzione a titolo di oblazione. Si veda in calce il modello di calcolo.

Esame impatto paesistico ed autorizzazione paesaggistica

I progetti di recupero dei sottotetti, poiché incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, qualora siano da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque soggetti all’esame di impatto paesistico previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è reso dalla commissione per il paesaggio entro il termine di sessanta giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento urbanistico. La denuncia di inizio attività o il permesso di costruire deve contenere l’esame dell’impatto paesistico e la determinazione della classe di sensibilità del sito, nonché il grado di incidenza paesistica del progetto, ovvero la relazione paesistica o il giudizio di impatto paesistico.

Qualora invece il sottotetto ricada in ambito di tutela o di vincolo paesaggistico, l'esame di impatto paesistico è sostituito dall'autorizzazione paesaggistica, che è una pratica edilizia vera e propria (a differenza dell'esame di impatto paesistico che è un allegato al permesso di costruire). Questa pratica richiede tempi di rilascio di circa 4-5 mesi, quindi è necessario considerare questi tempi nel calcolo dei tempi di recupero del sottotetto.

Autorizzazione condominiale

La necessità dell'autorizzazione condominiale all'esecuzione delle opere di recupero di sottotetto dipende dal titolo di proprietà (se si è proprietari solo dell'ultimo piano al di sotto del sottotetto da recuperare o se si è proprietari della superficie del sottotetto vera a propria), dal tipo di sottotetto (se il sottotetto ha solo funzione isolante e di protezione o se è suscettibile di utilizzazione separata da parte degli altri inquilini) e dall'entità delle opere necessarie per il recupero di sottotetto. Il Comune di Milano non può obbligare il titolare della pratica di recupero del sottotetto ad allegare l'autorizzazione condominiale, ma nel caso in cui il titolare dell'intervento di recupero non la voglia allegare per vari motivi, il Comune può richiedere una dichiarazione di manleva con la quale il titolare dell'intervento solleva il Comune dalle responsabilità connesse all'intervento sulle parti comuni e da eventuali cause civili che altri inquilini possano sollevare.

La necessità dell'autorizzazione condominiale, infatti, deriva dal fatto che gli interventi di recupero di sottotetto incidono quasi sempre sulle parti comuni (soprattutto sulla copertura, sull'estetica complessiva dell'edificio e sulla statica dell'edificio) e quindi, in genere, è necessaria l'autorizzazione condominiale. L'autorizzazione è necessaria a maggior ragione se il recupero richiede la modifica della pendenza delle falde o, in genere, modifiche sostanziali alla conformazione del tetto e dei volumi. Uso il condizionale perché, qualora il titolare dell'intervento non volesse richiedere l'autorizzazione condominiale, pur sapendo che l'intevento è consistente ed incide notevolmente sull'estetica o sulla statica, e procedesse comunque con l'intervento, qualora il condomìnio intentasse una causa, il giudice darebbe sicuramente ragione al condomìnio e il Comune sarebbe obbligato ad fare interrompere i lavori.

Viceversa, qualora gli inteventi non comportino modifiche delle pendenze, non comportino interventi gravosi per la statica e non incidano sostanzialmente sull'estetica complessiva (ad esempio perché i volumi sottotetto sono già sufficienti e non serve fare modifiche volumetriche o di pendenza, o perché il solaio di pavimento e le travi di copertura esistenti sono staticamente sufficienti, o perché è solo necessario realizzare di abbaini o finestre complanari al tetto), ci si può avvalere dell'art. 1102 del Codice Civile che consente interventi sulle parti comuni senza autorizzazione a patto che l'intervento non impedisca agli altri condòmini di fare uso della parte comune. In questi casi, il titolare della pratica di recupero può anche permettersi di non allegare l'autorizzazione condominiale, dato che è difficile che tali piccoli interventi siano negati da un eventuale giudice in una eventuale causa. Si fa presente che la realizzazione di un terrazzino "a tasca" è diverso dalla realizzazione di un abbaino e non rientra negli interventi di tipo minore: un terrazzino a tasca necessita di autorizzazione condominiale. Tuttavia, anche se si ricade in queste casistiche di interventi minori che potrebbero non richiedere l'autorizzazione condominiale, è sempre consigliabile ottenere l'autorizzazione condominiale dato che è una forma di tutela e riduce il rischio di eventuali contenziosi. Si ricorda che, comunque, il permesso di costruire è rilasciato dal Comune fatti salvi i diritti di terzi, pertanto non è utile aggiungere un ulteriore rischio di contenzioso (quello condominiale) al rischio di contenzioso con soggetti terzi (ad es. i vicini del palazzo adiacente, o gli inquilini dell'appartamento sottostante).

Oltre a valutare in quale dei due casi sopra citati ci si trova, è necessario sottolineare il caso particolare del recupero di sottotetto da parte del proprietario dell'appartamento sottostante il tetto. In questo caso, ai fini dell'autorizzazione condominiale, bisogna valutare se il sottotetto che si trova al di sopra dell'appartamento è una "camera d'aria" a protezione e isolamento dell'appartamento o se tale sottotetto è fruibile separatamente dagli altri inquilinli (ad es. mediante accesso separato). Nel primo caso ci troviamo davanti ad una forma di "pertinenza" dell'appartamento, nel secondo caso ci troviamo davanti ad un sottotetto che è parte comune a tutti gli effetti. In questo secondo caso l'autorizzazione condominiale è necessaria, mentre nel primo caso potrebbe non esserlo.

In ogni caso, qualora il regolamento condominiale sia di tipo "contrattuale" e nello stesso sia vietato il recupero di sottotetto, allora il recupero non è possibile.

Vincoli ulteriori

I volumi di sottotetto già recuperati ai fini abitativi in base alla Legge Regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti), ovvero in base alla legge attuale (Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12), non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

Le disposizioni del Capo I (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti) della L.R. 12/2005 non si applicano negli ambiti territoriali per i quali i comuni, con motivata deliberazione del Consiglio comunale, ne abbiano disposta l’esclusione, in applicazione dell’articolo 1, comma 7, della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti). Oltre a ciò, i comuni, con motivata deliberazione, possono ulteriormente disporre l’esclusione di parti del territorio comunale, nonché di determinate tipologie di edifici o di intervento, dall’applicazione delle disposizioni del Capo I di cui sopra. Con il medesimo provvedimento di cui prima, i comuni possono, altresì, individuare ambiti territoriali nei quali gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono, in ogni caso, subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali. Le determinazioni assunte nelle deliberazioni comunali di cui prima hanno efficacia non inferiore a cinque anni e comunque fino all’approvazione dei PGT. Il piano delle regole individua le parti del territorio comunale nonché le tipologie di edifici o di intervento escluse dall’applicazione delle disposizioni del Capo I di cui sopra.

Il PGT e il Comune possono individuare ambiti di particolare tutela storico-artistica nei quali il recupero di sottotetto può essere vietato o vincolato a specifica procedura.

Oneri, contributi e spese per il recupero di sottotetto

Il quadro economico da considerare per un intervento di recupero di sottotetto, ovvero l'insieme dei costi da sostenere, può essere riassunto nelle seguenti categorie:

  1. costi di acquisto del sottotetto, ivi compresi i costi correlati alla compravendita (notaio, agenzia, imposte, etc.);
  2. costi tecnici in fase progettuale, ovvero le parcelle per i professionisti per le analisi urbanistiche, lo studio di fattibilità, il progetto di riqualificazione, le pratiche edilizie, le consulenze specialistiche (strutturali, termotecniche, acustiche, etc.);
  3. costi e oneri urbanistici, ovvero il Contributo di Costruzione;
  4. costi tecnici in fase realizzativa, ovvero i costi di ristrutturazione compresi gli imprevisti (opere edili, opere provvisionali, etc.) e le parcelle dei professionisti necessari in fase di cantiere (direzione lavori, coordinatore sicurezza, etc.);
  5. oneri finanziari, qualora dobbiate chiedere un finanziamento per le opere o per l'acquisto.

Per quanto riguarda il punto 1, non entro nel merito dei costi di acquisto del sottotetto, che dipende da valutazioni immobilari da farsi caso per caso. 

Per quanto riguarda il punto 2 sui costi dei professionisti in fase progettuale, non è facile quantificare l'impegno dei professionisti dato che ogni sottotetto richiede una valutazione specifica e dipende dal valore e competenza dello studio su cui vi appoggiate, oltre che dalla dimensione del sottotetto da recuperare. Ma dato che devono intervenire varie specializzazioni e dato che in genere ci si trova davanti a sottotetti in condizioni medie o pessime (ovvero non già "predisposti" per essere recuperati), gli interventi di questo tipo sono abbastanza complicati e richiedono molta attenzione, non solo tecnica e progettuale ma anche nelle valutazioni urbanistiche, civilistiche e di vicinato. L'ordine di grandezza dei costi dei professionisti in fase progettuale, per tali motivi, può incidere intorno al 10-15% del costo di ristrutturazione, con una soglia comunuqe minima che oscilla intorno a varie migliaia di euro.

Per quanto riguarda il punto 3 relativo ai costi e oneri urbanistici, sono da corrispondere:

  • il Contributo di Costruzione (CC), che è la somma di:
    • oneri di urbanizzazione primaria (U1);
    • oneri di urbanizzaione secondaria (U2);
    • oneri smaltimento rifiuti (R);
    • contributo sul costo di costruzione (che ha un nome simile al "Contributo di Costruzione" di cui sopra, ma non è la stessa cosa - questo è il "Contributo sul Costo di Costruzione") (CCC);
       
  • e le Monetizzazzioni, ovvero:
    • monetizzazione parcheggi (a meno che non si possa dimostrare di trovarne uno fisicamente) (MP);
    • monetizzazione dotazione di servizi (ex "aree a standard" - qualora non sia possibile reperire fisicamente le aree) (ST).

In realtà, per il recupero di sottotetto, non sono dovuti gli oneri per lo smaltimento rifiuti (R) ne la monetizzazione per aree a standard (ST). Quindi rimangono solo quattro componenti.

Gli oneri di urbanizzazione primaria (U1) e gli oneri di urbanizzazione secondaria (U2) sono espressi in euro/mc, da computarsi sulla volumetria virtuale lorda pari alla s.l.p. (espressa in mq) x 3 metri (altezza virtuale standard). Attualmente, la somma degli oneri di urbanizzazione U1+U2 corrisponde a circa 30,00 euro/mc (tale valore può essere rivisto dal Comune nel tempo, percui vi invito ad informarvi presso il Comune). Pertanto, il calcolo da fare per conoscere gli oneri di urbanizzazione è: s.l.p. (in mq) x 3 x 30 euro/mc. La s.l.p., che deve essere calcolata da un tecnico, è grossomodo la superficie lorda commerciale escluse le parti inferiori a 1,50 metri, escluse le pertinenze (cantine, solai separati, posti auto, etc.), escludi i terrazzi e i balconi, ovvero per tutte quelle superfici per le quali non è necessario chiedere l'abitabilità.

Il contributo sul costo di costruzione (CCC) è più complicato da calcolare, dato che è il risultato del prodotto tra una "percentuale" (7%, 10% o 20% in base alla cosiddetta "classe tipologica" dell'intero immobile) per il "costo di costruzione" del sottotetto (costo virtuale determinato a sua volta dal prodotto della "superficie complessiva" per un "costo/mq maggiorato" - che a loro volta sono parametri che dipendono da altri parametri). Per poter calcolare tutti i parametri, che qui non elenco per brevità, sarebbe in teoria necessario calcolare le cosiddette "superfici utili" e le "superfici non residenziali" di tutte le unità immobiliari presenti nell'immobile. E' palese che, per potere fare tale operazione, bisognerebbe fare in teoria i rilievi geometrici di tutte le unità immobiliari, cosa improbabile se non siete proprietari di tutto l'immobile. Qualcuno potrebbe proporre di utilizzare le planimetrie catastali o i disegni degli atti di fabbrica presenti negli archivi del Comune, ma non sarebbe corretto e non c'è garanzia che tali planimetrie o disegni corrispondano allo stato di fatto reale attuale di tutte le unità immobiliari presenti nell'edificio. Inoltre, il professionista deve certificare questo dato di superficie, e quindi sarebbe messo in una posizione ad alto rischio (quasi certo) di errore.

L'unica soluzione, in questi casi, ed è una opzione che lo stesso Comune di Milano propone e accetta, è quella di calcolare tale contributo usando la percentuale massima del 20% sul "costo di costruzione", il quale è calcolato come prodotto della "superficie complessiva" S.C.8 del solo sottotetto per il "costo unitario al mq di costruzione" maggiorato sulla classe massima. Ad oggi, il costo unitario di costruzione standard è pari a circa 400,00 euro/mq, che deve essere maggiorato sulla classe massima, ovvero subisce una maggiorazione del 50%, quindi diventa circa 600,00 euro/mq (anche il costo unitario di costruzione subisce revisioni periodiche, quindi informatevi volta per volta). La formula per calcolare quindi il CCC è: 20% x (S.C. x 600 euro/mq). In prima approssimazione, potete calcolare la S.C. come somma delle "superfici utili" di tutti gli ambienti interni del sottotetto, più il 60% della somma delle "superfici non residenziali" degli accessori legati al sottotetto (ad es. terrazzi e balconi).

Ricordo che, in base alla L.R. 26 maggio 2017 n°15 (Legge di semplificazione 2017), il Comune può deliberare un aumento del 10% del contributo di costruzione (CC, che è la somma di U1+U2+CCC).

La monetizzazione per parcheggi (MP), qualora non si possa reperire un nuovo parcheggio da rendere pertinenziale con un atto pubblico trascritto in conservatoria (non potete cioè usare un parcheggio, interno o esterno al lotto, che sia già stato reso pertinenziale all'intero immobile o che sia stato creato per effetto di norme passate che imponevano una dotazione di parcheggi), è calcolata come il prodotto tra il "costo unitario di costruzione" (circa 400,00 euro/mq) per la "superficie di parcheggio" (SP) richiesta. La superficie di parcheggio deve essere pari ad 1/10 del volume del sottotetto calcolato come s.l.p. (in mq) x 3 metri, con un massimo di 25mq. Ovvero, se 1/10 del volume è pari ad es. a 20 mq, calcolerete la monetizzazione su 20 mq; se 1/10 del volume è pari ad es. a 27 mq, calcolerete la monetizzazione al massimo su 25 mq. La formula quindi è: 400,00 euro/mq (circa) x SP (con SP calcolata come 1/10 del volume con un massimo di 25 mq). La monetizzazione per i parcheggi non è dovuta se il recupero di sottotetto non comporta la creazione di una nuova unità immobiliare autonoma ma solo un ampliamento di una unità già esistente (tipico il caso di sottotetto da recuperare e unire all'appartamento sottostante).

Per quanto riguarda il punto 4 relativo ai costi tecnici in fase realizzativa, suddivisi tra i costi per le opere edili e i costi per i professionisti che devono seguire le opere, si dovrebbe valutare in teoria la situazione del sottotetto nello stato di fatto (per valutare le opere di consolidamento, impiantistiche, edili) e le vostre esigenze (per valutare il tipo di finiture e di stile). Non è facile ipotizzare a priori i costi generali di recupero, perché possono oscillare da 500,00-600,00 euro/mq (nei casi di sottotetti già "pronti" da recuperare, ad es. perché sono già predisposti con gli impianti, con le coibentazioni, e a cui mancano poche opere edili e dove il tetto non è da rifare - in pratica sono paragonabili a delle ristrutturazioni di interni di qualità standard) fino anche a 1.500-2.500,00 euro/mq (ovvero, a cifre assimilabili alla nuova costruzione di pregio e, in qualche caso, anche oltre), qualora ci sia da rifare le strutture del tetto, tutta la stratigrafia della copertura e opere di consolidamento del solaio. Tuttavia, consiglio di considerare un intervallo intermedio pari a circa 1.200,00-2.000,00 euro/mq (comprensivo di oneri professionali - comunque da verificare mediante preventivi di parcella), che può essere utilizzato in via preliminare per una stima di massima, qualora siate in presenza di sottotetto in cui sia da rifare la copertura, realizzare nuovi pavimenti, nuove coibentazioni, nuove pareti interne e nuovi impianti (nell'ipotesi che non dobbiate anche intervenire sulle parti comuni) e non considerando gli arredi fissi e mobili o eventuali finiture di alto pregio che aumentano il costo unitario.

Ovviamente, per una stima più precisa, è necessario redigere perlomeno un progetto preliminare e un computo metrico estimativo preliminare, che permettono di valutare un costo di ristrutturazione con margini di errore oscillabili tra il +30% e il -20%; qualora vogliate avere margini di errore più ridotti, oscillanti tra il +15% e il -10%, è necessario redigere un progetto esecutivo e un computo metrico esecutivo da sottoporre ad una impresa per ottenere un preventivo, ed è oltremodo necessario eseguire varie analisi per valutare eventuali imprevisti.9

Per quanto riguarda il punto 5 relativo agli oneri finanziari, non entro nel merito perché è una voce che potrebbe non esistere o che dipende dalle condizioni di finanziamento e dall'ammontare del finanziamento.

  • 1. Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 - Legge per il Goveno del Territorio - e in particolare il Capo I - Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti.
  • 2. Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), gli anni di decorrenza erano cinque. Ora, con la modifica dell'art. 63, comma 4, della L.R. 12/2005, gli anni passano da cinque a tre.
  • 3. Le urbanizzazioni primarie sono, non esaustivamente: le strade a servizio degli insediamenti, compresa la viabilità principale dei lotti edificabili; la rete di raccolta ed scarico delle acque nere ed i relativi allacciamenti alla rete principale urbana; la rete idrica per l’erogazione dell’acqua potabile nonché i necessari condotti d’allacciamento alla rete principale urbana; la rete per l’erogazione e la distribuzione dell’energia elettrica; la rete del gas combustibile per uso domestico ed i relativi condotti d’allacciamento; la rete telefonica, comprese le centraline telefoniche a servizio degli edifici; etc.
  • 4. Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967.
  • 5. Per giurisprudenza consolidata, in merito all’applicazione della disciplina inderogabile di legge in materia di distanze, non è necessario che entrambe le pareti frontistanti siano finestrate, ma è sufficiente che lo sia una soltanto di esse. La distanza di 10 metri, che deve sussistere tra edifici antistanti si riferisce a tutte le pareti finestrate, indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra (Consiglio di Stato Sez. IV, 5 dicembre 2005, n. 6909). In particolare, la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall’art. 9 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela. Le sporgenze da non computare ai fini delle distanze, perché non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuol distanziare, sono i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzione decorativa, gli elementi in aggetto di "ridotte dimensioni", le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni. Non sono da escludersi, invece, le sporgenze, anche dei generi prima indicati (mensole, lesene, etc.), qualora siano di "particolari dimensioni", ovvero che siano destinate anche ad estendere e ampliare, per l’intero fronte dell’edificio, la parte utilizzabile per l’uso abitativo. Si chiarisce che, per “pareti finestrate”, ai sensi dell’art. 9 del citato decreto interministeriale e di tutti i regolamenti edilizi locali che lo richiamano, devono intendersi, non soltanto le pareti munite di “vedute”, ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce) e basta che sia finestrata anche una sola delle due pareti (T.A.R. Piemonte, 10 ottobre 2008, n. 2565; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. IV, 7 giugno 2011, n. 1419).
  • 6. Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), la tariffa si basava sui costi per la "nuova costruzione" . Ora, con la modifica dell'art. 64, comma 7, della L.R. 12/2005, le tariffe da applicare sono quelle relative alla "ristrutturazione". I comuni possono deliberare un aumento di tali tariffe fino ad un massimo del 10%.
  • 7. Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), art. 26, comma 1, lettera k, punto 2.
  • 8. E' la somma della "superficie utile" + il 60% della "superficie non residenziale".
  • 9. Si veda: AACE® International Recommended Practice No. 56R‐0 - 8COST ESTIMATE CLASSIFICATION SYSTEM – AS APPLIED FOR THE BUILDING AND GENERAL CONSTRUCTION INDUSTRIES - TCM Framework: 7.3 – Cost Estimating and Budgeting - Rev. December 5, 2012.
UUID: 
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Ultima modifica: 
30 Luglio, 2017 - 21:18

Commenti

Inviato da marco (non verificato) il

buongiorno,
ho un sottotetto a magazzino (C/2) che vorrei ristrutturare, ma solo una parte e non tutto perché è troppo grande e mi costerebbe troppo. è possibile recuperare solo una parte?
grazie, MR

Ritratto di admin
Inviato da admin il

Si, è possibile ma è necessario valutare il tipo di progetto e il tipo di frazionamento da fare.

Qualora il recupero avvenga con un frazionamento totale (ovvero le due nuove unità sono accessibili da due porte indipendenti che danno sulle parti comuni), allora non ci sono grossi problemi.

Qualora voglia invece lasciare un collegamento (ad es. un disimpegno comune) tra le due porzioni, potrebbe essere necessario procedere prima ad un frazionamento (sia urbanistico che catastale) con la contestuale creazione di un disimpegno comune ma senza recuperare la porzione del sottotetto, e successivamente, con una nuova pratica, procedere al recupero di una delle due porzioni. Infatti, il Comune potrebbe valutare che, qualora si proceda con una unica pratica di "frazionamento + recupero di sottotetto di una sola porzione" del sottotetto, la porzione non recuperata potrebbe essere considerata come un ripostiglio o un disimpegno a servizio della prima, in virtù del fatto che questa seconda porzione (non recuperata) è di fatto collegata alla prima (recuperata) mediante un disimpegno. Siamo purtroppo sul limite dell'interpretazione, ma è un caso che mi è capitato.

Inviato da luca (non verificato) il

Buona sera,
nel caso di acquisto di nuova costruzione in duplex, con il piano superiore ora a sottotetto, dovrò sostenere solamente costi ed oneri urbanistici? Devo far passare 5 anni dall'abitabitabilità ? L'impresa costruttrice conferma che ci sono già da ora tutti i requisiti per renderlo abitabile. Allo stato attuale arriva l'ascensore al piano con porta blindata, velux, impianti d'aria, ecc.

grazie
L

Ritratto di admin
Inviato da admin il

Dovranno decorrere cinque anni dalla data di rilascio dell'agibilità e i costi da sostenere sono quelli che indico nell'articolo, tranne per il posto auto dato che il sottotetto è collegato all'appartamento.

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